Compra venta V.P.O.

Inmobiliaria Vamar le gestiona todo lo relacionado con la transmisión de viviendas de Protección oficial (VPO).
Para la compra venta de Viviendas VPO hay que tener en cuanta varios factores,aquí le dejamos información relacionada:
La Vivienda Protegida
El acceso a la vivienda es una de las mayores preocupaciones sociales de Andalucía. Por esta razón nace el Plan de Vivienda y Suelo 2008-2012, que desarrolla una política de vivienda orientada a atender las necesidades sociales.
Tal y como ocurría en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, se prevé un conjunto de medidas para favorecer el acceso a la vivienda en propiedad, que se concretan en el establecimiento de unos requisitos de acceso a las viviendas, en función de la renta, edad y/o pertenencia a determinados colectivos, y en la determinación de rentas máximas.
Como novedades destaca el incremento de la cuantía de las ayudas, la garantía de que un ciudadano no realice un esfuerzo económico superior al 1/3 de los ingresos familiares para el pago de las mensualidades y, finalmente, una programación más adecuada a los niveles de renta.
Comprende tanto la adquisición de viviendas protegidas en primera transmisión como la adquisición de viviendas usadas. También incluye otras fórmulas para fomentar el acceso a la propiedad desde el alquiler.
La adquisición de viviendas protegidas en primera transmisión se refiere a la compra de viviendas nuevas que se califican como protegidas conforme a las normas reguladoras del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo y que se venden directamente por el promotor de las mismas, que puede ser público o privado.
La adquisición de viviendas usadas se refiere a la compra de viviendas, libres o protegidas, en segunda o posteriores transmisiones, para la que se pueden obtener ayudas económicas si se cumplen determinados requisitos.

VENTAJAS DE LA VIVIENDA PROTEGIDA
Permite el acceso a una vivienda con un menor esfuerzo económico, de tal forma que los ciudadanos con menos recursos económicos se ven claramente favorecidos.
Se destina, como máximo, 1/3 de los ingresos familiares al pago mensual por el préstamo hipotecario.
El precio de compra es más bajo que el de una vivienda libre.
Se ofrecen subvenciones y ayudas públicas (estatales y autonómicas) para la compra de viviendas protegidas

Qué es una vivienda protegida

Es aquella que cumpla las condiciones de uso, destino, calidad, precio de venta o alquiler y, en su caso, superficie y diseño, establecidas en la normativa de aplicación y sean calificadas como tales por el Ayuntamiento correspondiente.

Régimen Legal al que están sometidas

Las viviendas tienen que ser la residencia habitual y permanente de sus titulares.
El comprador debe ocupar la vivienda en el plazo máximo de seis meses a partir de la entrega de llaves.
No podrán transmitirse intervivos ni ceder su uso durante diez años desde la formalización de la compra, salvo autorización de la Delegación Territorial de Fomento, Vivienda, Turismo y Comercio, y previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas.
El plazo de duración del régimen legal de las viviendas calificadas al amparo del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, será de 30 años, sin posibilidad de descalificación. Para las viviendas del programa Viviendas Protegidas de Iniciativa Municipal y Autonómica, el régimen legal concluirá al transcurrir totalmente el periodo de amortización del préstamo, con un mínimo, en todo caso, de 15 años.
Durante el periodo legal de protección, cualquier transmisión de la vivienda estará sujeta a un precio máximo.
Durante el periodo legal de protección, las viviendas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legales en favor de la Administración de la Junta de Andalucía o del Ayuntamiento o entidad pública designados.
Estas limitaciones deberán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario para su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se harán constar las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer.
Vender una vivienda protegida:
Si es propietario de una vivienda protegida y está interesado en venderla debe seguir el procedimiento y los requisitos establecidos en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, y el Reglamento de Vivienda Protegida aprobado por Decreto 149/2006, de 25 de julio.
Las condiciones de la transmisión van a depender de la normativa en que se calificara la vivienda, tanto en lo que se refiere al cálculo del precio, como al ejercicio o no del derecho de tanteo. Esta normativa puede encontrarla generalmente en la escritura pública de la vivienda, en una nota literal del Registro de la Propiedad o consultarla en la Delegación Territorial, puede servirle como orientación la que estuviera vigente en el año del expediente.
Procedimiento
Si tiene intención de transmitir su vivienda protegida debe comunicar a la Delegación Territorial las condiciones de esta transmisión aportando la documentación del comprador a fin de comprobar el cumplimiento de los requisitos. En la opción encontrará los modelos de comunicación de vendedor y comprador que debe utilizar a tal fin.
Presentadas las comunicaciones, y comprobada la documentación, la Delegación Territorial le contestará autorizando la transmisión si se cumplen los requisitos y renunciando al derecho de tanteo que tiene la Comunidad Autónoma en su caso o bien cediéndolo a la Empresa Pública de Suelo de Andalucía para su ejercicio.
Si no se cumplieran las condiciones de la transmisión se le comunicará este hecho y la transmisión no debe producirse pudiéndose ejecutar el retracto si esto sucede o imponer las sanciones que procedan según los casos.
En función de la normativa que le sea de aplicación por su calificación, la vivienda puede estar sujeta a la prohibición de vender la vivienda en un plazo determinado, salvo que se justifiquen los motivos por alguna de las causas que contempla el artículo 26 del Reglamento de Vivienda Protegida:
Motivos laborales.
Incremento de los miembros de la unidad familiar.
Necesidad de un miembro de la unidad familiar mayor de 65 años.
Ser algún miembro de la unidad familiar víctima del terrorismo.
Ser algún miembro de la unidad familiar víctima de la violencia de género.
Otras situaciones sobrevenidas con incidencia en la unidad familiar, como son, entre otras el fallecimiento o la discapacidad de alguno de sus miembros, o la nulidad, la separación matrimonial o de uniones de hecho inscritas en el Registro de Parejas de Hecho.
Tratarse de la transmisión de una cuota indivisa de la vivienda a favor de quien ya fuese cotitular de ésta.
Otras que establezca el Plan de Vivienda.

Requisitos y documentación
Vendedor

El precio de la transmisión no puede superar el máximo legal.
La vivienda debe poder venderse conforme a la normativa que le sea de aplicación por su calificación o haber transcurrido diez años desde su adquisición, si esta se produjo a partir de la entrada en vigor de la Ley 13/2005, debiendo justificar en otro caso los motivos para la venta.

Documentación a aportar junto con la comunicación.

Autorización a la Administración para la verificación electrónica de la identidad o, en su defecto, Documento Nacional de Identidad, u otro que acredite la personalidad, original y fotocopia para su cotejo.
Titulo de propiedad debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
Determinación del precio de la transmisión y su forma de pago.
Condiciones de la transmisión.
Acreditación, en su caso, de las circunstancias personales que permiten la transmisión antes del plazo de diez años desde su adquisición.

Comprador

Debe destinar la vivienda a residencia habitual y permanente.
No puede tener otra vivienda en propiedad o poseerla en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio.

Sus ingresos familiares ponderados no pueden superar en un número de veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples, el factor que determine el programa asimilable en el vigente Plan de Vivienda. En este momento 4,5 veces si la vivienda que pretende adquirir se calificó en régimen general y 2,5 veces si se calificó en régimen especial.
Documentación a aportar junto con la comunicación:
Autorización a la Administración para la verificación electrónica de la identidad o, en su defecto, Documento Nacional de Identidad, u otro que acredite la personalidad, original y fotocopia para su cotejo.
Copia compulsada de la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o declaración responsable sobre los ingresos, en ambos casos de todos los miembros de la unidad familiar y sobre el último ejercicio vencido.
En caso de que se trate de familia numerosa o algún miembro presente minusvalías, presentara la documentación que lo acredite.
Datos personales y los de su unidad familiar.
Declaración responsable referida a que reúne los requisitos para ser destinatario de la vivienda protegida y del compromiso de que va a destinar la misma a residencia habitual y permanente.

DESCALIFICACIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA
Normativa
Las descalificaciones de vivienda protegida se regulan por el Decreto 149/2006, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinadas disposiciones de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas en materia de Vivienda Protegida y el Suelo.
Para las viviendas calificadas con anterioridad a la entrada en vigor del citado Decreto 149/2006, de 25 de julio, es de aplicación su disposición transitoria segunda.
Para las demás viviendas, es de aplicación el artículo 44 del Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aprobado por el Decreto antes citado.
Procedimiento
Las personas interesadas en descalificar su vivienda deberán presentar la solicitud, junto con la documentación exigida, ante la Delegación Territorial de Fomento, Vivienda, Turismo y Comercio de la provincia donde se ubique la vivienda.
La Delegación Territorial deberá resolver, en el plazo máximo de tres meses desde la solicitud, sobre la procedencia de la descalificación.
La descalificación quedará condicionada, en su caso, a la devolución de las ayudas directas o indirectas que se hayan podido conceder incrementadas con sus intereses legales, y la autoliquidación de los beneficios fiscales correspondientes, que habrá de practicarse en el plazo máximo de tres meses desde su notificación.
Una vez comprobada por la Delegación Territorial el ingreso de las cantidades anteriores, la descalificación podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Requisitos
Las viviendas en régimen de propiedad que estuviesen protegidas con anterioridad al 9 de agosto de 2006, fecha de entrada en vigor del Decreto 149/2006, de 25 de julio, podrán ser descalificadas teniendo en cuenta los siguientes criterios:
Que hayan transcurrido 10 años desde la calificación definitiva o el plazo fijado en el programa al que esté acogida la vivienda, si fuese inferior.
Que la vivienda haya constituido la residencia habitual y permanente de su titular durante, al menos, los 5 años anteriores a la solicitud de descalificación.
Que la procedencia de los suelos en los que la vivienda está ubicada no impida la descalificación.
Que no se deriven perjuicios a terceros con la descalificación.

Documentación

Conforme al modelo que figura como Anexo II del citado Decreto. Puede obtenerlo en la Delegaciones Territoriales de Fomento, Vivienda, Turismo y Comercio o descargarlo directamente desde esta web.
Documento Nacional de Identidad o equivalente.
Autorización a la Administración para la verificación electrónica de la identidad o, en su defecto, fotocopia compulsada del DNI o equivalente de todos los propietarios de la vivienda.
Titulo de propiedad inscrito en el registro de la Propiedad.
Si es el primer adquirente de la vivienda, obtuvo préstamo cualificado y presenta la certificación bancaria a que se refiere el punto 7, deberá presentar nota simple del Registro de la Propiedad de antigüedad no superior a un mes en el momento de la solicitud y copia de la escritura de compraventa.
Si es primer adquirente, pero no obtuvo préstamo cualificado, o si es segundo o posterior adquirente de la vivienda, deberá presentar nota extensa del Registro de la Propiedad de antigüedad no superior a un mes en el momento de la solicitud y copia de la escritura de compraventa.
Declaración del titular de haber residido de forma habitual y permanente en la vivienda al menos durante los 5 años inmediatamente anteriores a la fecha de la solicitud.

La declaración se entenderá realizada marcando la casilla correspondiente del modelo; no obstante la Delegación Territorial podrá requerirle la documentación justificativa que estime conveniente.

En el supuesto de que de los datos que consten en la documentación presentada se deduzcan discrepancias en cuanto a la veracidad de la residencia habitual de los últimos 5 años, se recomienda que se acompañe a la solicitud la documentación justificativa de aquélla, con el fin de agilizar la tramitación del expediente.
Declaración del solicitante relativa a que la descalificación no ocasionará perjuicio a terceros.
La declaración se entenderá realizada marcando la casilla correspondiente del modelo.
Certificación, en su caso, de la correspondiente Administración titular originaria del suelo sobre el que se construyó la vivienda relativa a que la procedencia del suelo no impide la descalificación.

Deberá solicitar en el Registro de la Propiedad nota de la transmisión del suelo al promotor, identificando a ambas partes. Cuando el primer transmitente sea una Administración pública, deberá dirigirse a la misma para solicitar el certificado sobre la existencia o no de algún impedimento para la descalificación.
Certificación de las correspondiente Administraciones concedentes sobre las ayudas directas o indirectas que se hayan podido conceder en relación con la vivienda que se pretende descalificar y que, en su caso, deban ser objeto de devolución:
La liquidación de las subvenciones abonadas, en su caso, por la propia Consejeria de Fomento y Vivienda serán practicadas por la Delegación Territorial sin necesidad de aportar documentación complementaria.
Si obtuvo o se subrogó en el préstamo cualificado, para la liquidación de las subsidiaciones percibidas debe presentar certificación de la entidad financiera en la que consten los siguientes extremos:
Fecha de formalización del préstamo
Cuando hubiera percibido subsidiación, cuantía por semestres naturales percibida desde la fecha de formalización del préstamo, con indicación del año a que pertenece cada semestre.
En caso de no haber percibido subsidiación, referencia relativa a este extremo.
Caso de estar percibiendo subsidiación, suspensión cautelar de la subsidiación a instancias del interesado.
Fecha de cancelación legal o económica, en su defecto, del préstamo o novación a préstamo libre
Cuando el solicitante sea el primer adquirente de la vivienda debe presentar certificado del Ayuntamiento de la localidad en que se ubique la vivienda sobre las ayudas que corresponda devolver.
Referencia catastral
Cuando no se incluya la referencia catastral en las escrituras presentadas, se aportará copia compulsada de la liquidación del IBI sobre la vivienda u otro documento que permita su identificación.